今年1月，匯峰地產(chǎn)以總價(jià)3.49億元拿下開(kāi)平33號(hào)地。

今年9月，開(kāi)平市富元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)1.1億元拿下開(kāi)平市長(zhǎng)沙街道樓岡大道24號(hào)地塊。

????12月22日，隨著位于鶴山市沙坪街道樓沖村民委員會(huì)的JCR2025-248（鶴山55）地塊成功出讓，我市本年度的商住用地土拍正式收官。市自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年全市成交商住用地36宗，其中溢價(jià)成交的商住用地有4宗，而開(kāi)平就占據(jù)其中的3宗。

????今年，開(kāi)平共成交3宗商住用地，不但全部溢價(jià)成交，其中一宗更是溢價(jià)率超4成。那么，為何今年來(lái)自開(kāi)平的商住用地如此搶手？對(duì)于2026年江門各縣級(jí)市的商住用地土拍前景，業(yè)內(nèi)人士又如何看待？

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????開(kāi)平今年3宗商住用地全部溢價(jià)成交

????先來(lái)回顧一下開(kāi)平今年商住用地的成交情況。

????1月21日，我市今年首宗商住用地成交。匯峰地產(chǎn)以總價(jià)3.49億元，折合樓面地價(jià)約2886元/平方米，成功拿下開(kāi)平33號(hào)地，溢價(jià)率37.4%。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士分析，五邑地區(qū)已經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有溢價(jià)成交的商住用地，該地塊的溢價(jià)成交給江門土拍帶來(lái)極大信心。

????江門市JCR2024-239（開(kāi)平33）號(hào)地位于開(kāi)平市長(zhǎng)沙街道東匯西路，用途為城鎮(zhèn)住宅用地（兼容商業(yè)用地），出讓建設(shè)用地面積48376.28平方米，掛牌起始價(jià)為2.54億元。本次競(jìng)拍共有2名競(jìng)買人參與，最終成交價(jià)為3.49億元。

????到了今年6月，開(kāi)平市美譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)8391萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)約1609元/平方米，成功拿下開(kāi)平09號(hào)地。該地塊溢價(jià)率3.7%，這也是開(kāi)平年內(nèi)第二宗溢價(jià)成交的商住用地。

????江門市JCR2025-68（開(kāi)平09）號(hào)地位于開(kāi)平市長(zhǎng)沙街道杜澄大道，出讓建設(shè)用地面積17978.25平方米，掛牌起始價(jià)為8091萬(wàn)元。本次競(jìng)拍共有2名競(jìng)買人參與，最終成交價(jià)為8391萬(wàn)元。

????然而，開(kāi)平商住用地溢價(jià)成交的腳步并沒(méi)有停止。9月22日，開(kāi)平市富元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)1.1億元，折合樓面價(jià)約1837元/平方米，溢價(jià)超40%拿下開(kāi)平市長(zhǎng)沙街道樓岡大道24號(hào)地塊。該地塊的成交，還創(chuàng)下近4年最高溢價(jià)率紀(jì)錄。據(jù)悉，該地塊起拍價(jià)7800萬(wàn)元，最終成交總價(jià)較起拍價(jià)高出3200萬(wàn)元。

????地塊的稀缺性吸引開(kāi)發(fā)商溢價(jià)拿地

????那么，今年的開(kāi)平商住用地為何能夠溢價(jià)頻頻，吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極“搶地”？

????記者留意到，3宗成交溢價(jià)的地塊均有個(gè)共同特點(diǎn)，位于長(zhǎng)沙街道東匯城核心片區(qū)或附近，毗鄰城市發(fā)展中軸，周邊商業(yè)、生活配套成熟，居住氛圍濃厚。

????說(shuō)起東匯城，開(kāi)平群眾十分熟悉。自2014年開(kāi)業(yè)以來(lái)，其以多功能的綜合商業(yè)體形式成為眾多年輕人的購(gòu)物首選，是開(kāi)平現(xiàn)在的商業(yè)中心，不僅匯聚了昌大昌超市、麥當(dāng)勞、萬(wàn)寧等知名品牌商家，更推動(dòng)了開(kāi)平中心商圈的遷移，成為年輕消費(fèi)者爭(zhēng)相打卡的熱門地點(diǎn)。每逢節(jié)假日，其周邊總是車水馬龍，一片繁忙景象，而開(kāi)平東匯城周邊的樓盤，也受到了市場(chǎng)的熱烈歡迎。

????今年上半年，開(kāi)平市網(wǎng)簽套數(shù)前十的樓盤中，來(lái)自縣級(jí)市的樓盤多達(dá)7個(gè)。其中，開(kāi)平的匯峰天峻一枝獨(dú)秀，上半年網(wǎng)簽488套，以唯一一個(gè)網(wǎng)簽套數(shù)超400套的樓盤領(lǐng)跑榜單，比排名第二的海悅天晟足足領(lǐng)先100多套。記者留意到，該項(xiàng)目正是地處開(kāi)平東匯城旁。匯峰天峻相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自去年7月開(kāi)盤以來(lái)，僅一年時(shí)間就熱銷逾1000套。

????對(duì)此，裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳分析，上半年開(kāi)平成交的3宗地塊均位于東匯城片區(qū)附近，周邊擁有繁華的商業(yè)街區(qū)，還有規(guī)劃的新學(xué)校，生活便利度、成熟度都受到當(dāng)?shù)厝说恼J(rèn)可。其次是該板塊有市場(chǎng)基礎(chǔ)支撐，目前周邊集中了多個(gè)開(kāi)平去化速度較快的樓盤，房企對(duì)這個(gè)地塊的銷售前景有較大信心。

????“能溢價(jià)成交的前提是房企搶地，而搶地的前提是地塊的稀缺性，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是賣一塊少一塊?！奔我愕禺a(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊表示，2025年開(kāi)平3宗成交的商住用地出現(xiàn)溢價(jià)，主要還是地段優(yōu)質(zhì)，且周邊商業(yè)、教育和生活配套完善，一方面居住舒適，另一方面開(kāi)發(fā)商的配套投入相對(duì)低，利于控制開(kāi)發(fā)成本。

????而對(duì)于拿地的開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)平商住用地的成交價(jià)雖然溢價(jià)，但性價(jià)比依舊不低。

????今年6月，美智地產(chǎn)聯(lián)手譽(yù)景地產(chǎn)溢價(jià)拿下江門市JCR2025-68（開(kāi)平09）號(hào)地。美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭告訴記者，開(kāi)平能成為2025年江門土拍市場(chǎng)的亮點(diǎn)，除溢價(jià)表現(xiàn)外，更值得關(guān)注的是其樓面價(jià)仍處于價(jià)值洼地。例如，匯峰地產(chǎn)和富元地產(chǎn)在溢價(jià)37%和41%的背景下，其成交樓面價(jià)仍遠(yuǎn)低于江門市區(qū)水平，而東匯城片區(qū)的項(xiàng)目普遍均價(jià)在7000元/每平方米以上，部分甚至高達(dá)萬(wàn)元，這就形成了“低樓面價(jià)+高溢價(jià)預(yù)期”的投資吸引力。

????“同時(shí)，今年溢價(jià)拿地的企業(yè)，均在開(kāi)平有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，熟悉本土市場(chǎng)需求，敢于對(duì)稀缺地塊果斷出手。近年來(lái)，美智地產(chǎn)在開(kāi)平參與開(kāi)發(fā)銷售的譽(yù)景峰、中禧譽(yù)景江南等項(xiàng)目通過(guò)深入市場(chǎng)研究和產(chǎn)品創(chuàng)新取得優(yōu)異銷售表現(xiàn)，印證了本地客群對(duì)品質(zhì)住宅的旺盛需求。今年再次拿地，正是基于對(duì)開(kāi)平市場(chǎng)的持續(xù)看好。”張鎮(zhèn)蘭說(shuō)。

????明年核心區(qū)地塊仍大概率維持熱度

????市自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年全市商住用地土拍中，縣級(jí)市亮點(diǎn)頗多，其中臺(tái)山共成功出讓商住用地14宗，位居全市第一；而開(kāi)平則是今年全市溢價(jià)成交商住用地最多的區(qū)域，成交的3宗商住用地全部溢價(jià)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士如何看待明年各縣級(jí)市的商住用地土拍市場(chǎng)？

????鄧桐燊認(rèn)為，今年表現(xiàn)最亮眼的是臺(tái)山和開(kāi)平。主要原因有兩個(gè)方面，一是市場(chǎng)容量，臺(tái)山本地群眾和海外僑胞的購(gòu)房需求穩(wěn)定；二是購(gòu)房客戶結(jié)構(gòu)，開(kāi)平購(gòu)房客戶升級(jí)居住需求大。展望未來(lái)，恩平、鶴山庫(kù)存壓力大，去庫(kù)存是首要任務(wù)；開(kāi)平如能繼續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，按當(dāng)前購(gòu)房群體的需求，仍然有機(jī)會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)的局面；臺(tái)山目前開(kāi)發(fā)商庫(kù)存土地已不少，要保持2025年的表現(xiàn)，取決于地塊的位置和土地設(shè)計(jì)條件。

????張鎮(zhèn)蘭也表示，臺(tái)山與開(kāi)平的差異化表現(xiàn)，反映了縣級(jí)市市場(chǎng)的雙軌分化，其中臺(tái)山以量取勝，開(kāi)平以質(zhì)見(jiàn)長(zhǎng)。對(duì)于2026年土拍市場(chǎng)，縣級(jí)市核心區(qū)地塊可以憑借較低的樓面價(jià)，繼續(xù)吸引開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。

????李艷芳則認(rèn)為，核心區(qū)的地塊只要位置足夠好、潛力足，仍有較大概率維持熱度，甚至出現(xiàn)合理溢價(jià)。不過(guò)，非核心區(qū)地塊可能持續(xù)平淡，需要更大的配套支持或更優(yōu)的出讓條件來(lái)吸引買家。房企方面，其拿地意愿將依賴于板塊市場(chǎng)的銷售情況?？偟膩?lái)說(shuō)，明年市場(chǎng)或延續(xù)謹(jǐn)慎分化格局，但若政策支持和銷售回暖延續(xù)，土拍市場(chǎng)有望保持活力并帶動(dòng)整體氛圍的適度改善。